קפה הנרייטה בע"מ נ' הופמן ואח'

החלטה

בפני בר"ע על החלטת כב' השופט מ. סובל מיום 31.1.2012 במסגרת רע"צ 51261-12-11, שלפיה נדחתה רע"צ על החלטת כב' הרשמת, נעמה פרס מיום 21.12.11, שקבעה כי על פי פסק דינו מיום 6.12.10 של המפקח על רישום המקרקעין, נאסר על המבקשת לעשות שימוש ייחודי בגינה שבחצר הבית ברחוב ארלוזורוב 186 תל אביב. כן חוייבה המבקשת להסיר את כל המיטלטלין והמחוברים מהגינה ברחוב ארלוזורוב 186. בית המשפט קמא אישר את קביעת רשמת ההוצל"פ לפיה קם מעשה בית דין כלפי המבקשת, על אף שלא היתה צד פורמלי בהליך, אך היא בבחינת 'צד קרוב' בקרבה משפטית ולכן חלים עליה דיני ההשתק.

העובדות הרלוונטיות הצריכות לענייננו הן כדלהלן:

המשיבה 2 הנה נציגות הבית שברחוב ארלוזורוב 188 בתל אביב, שהוא בית משותף עם הבית ברח' ארלוזורוב 186. המשיבה 1 היא הבעלים של אולם בקומת הקרקע של הבית ברחוב ארלוזורוב 186 והמבקשת הינה השוכרת של האולם ומפעילה בו בית קפה. בין המשיבות התנהלו הליכים משפטיים בפני המפקח על הבתים המשותפים. המשיבה 2 הגישה תביעה כנגד המשיבה ,1 בטענה כי המשיבה 1 השתלטה על הגינה שבחזית הבית והקימה בה בית קפה. המשיבה גידרה את שטח הגינה, הציבה ספסל ל"פינת עישון" ובנתה גג מתכת הפוגע בחזית האחידה של הבית ומפריע לבעלי הדירות. לטענת המשיבה 2 המדובר בשימוש שאינו סביר ברכוש המשותף, שנעשה ללא הסכמה של בעלי הדירות. על כן הגישה המשיבה 2 תביעה בה עתרה, בין היתר, להורות למשיבה 1 להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו ובכלל זה לסלק את בית הקפה, הפרגולה והספסל משטח הרכוש המשותף ולפנות מהגינה את כל ציוד בית הקפה.

המשיבה טענה בפני המפקח כי אין המדובר ברכוש משותף, והשימוש בגינה מבוצע כדין בהתאם להיתר שניתן לה ע"י עיריית תל אביב.

המפקח על הבתים המשותפים קיבל את התביעה שהגישה המשיבה 2 ואסר "על המשיבה 1, או כל מי מטעמה", לעשות שימוש ייחודי בגינה. כמו כן, נאסר על המשיבה 1, או כל מי מטעמה, בפסק דינו של המפקח מיום 6.12.10 לשים חפצים בגינה לרבות ריהוט, צמחיה, מאווררים, שמשיות, פרגולות וכיוצ"ב, בין שהם מקובעים לקרקע ובין אם לאו. פסה"ד הורה למשיבה 1, או לכל מי מטעמה, לסלק את ספסל העישון, את הגדר בגינה, את משטח דק העץ, את השלט וכל מיטלטלין והמחוברים שהותקנו בגינה.

המפקח דחה את טענת המשיבה 1 שלפיה השטח נשוא המחלוקת הוא "גינה עירונית". עוד קבע המפקח כי העובדה שניתנו היתרים על ידי עיריית תל אביב להקמת פרגוד ולהצבת שולחנות וכסאות, אינו מלמד על כך שהגינה הינה "גינה עירונית" וכי להיתרים שניתנו לעסק מצורף תרשים המהווה חלק מן ההיתרים. התרשים לא צורף על ידי המשיבה ולפיכך, ממילא, לא ניתן לדעת אם ואיזה מן ההיתרים מתייחס דווקא לשטח הגינה.

על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, במסגרת עש"א ,36094-01-11 אשר נדון בפני כב' השופטת י. שיצר. המבקשת הגישה בקשה להצטרף להליך זה ובקשתה נדחתה. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור והותיר על כנו את פסק דינו של המפקח על הבתים המשותפים .

פסק הדין של המפקח הוגש לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל וביום3.12.11 , במסגרת הליך שהצדדים לו היו המשיבות 1 ו-2, ניתן צו עשה על פי הוראות פסק הדין. צו העשה חייב את המבקשת לבצע את הוראות פסק דינו של המפקח רישום המקרקעין.

בהחלטתה מיום 3.11.12 קבעה כב' הרשמת, בין היתר:"עיון בפסק הדין מלמד, כי המפקח על רישום המקרקעין לקח בחשבון בפסק דינו כי השימוש האסור ברכוש המשותף, כמתואר בפסק הדין, נעשה על ידי מי ששוכרת מהחייבת את הנכס שבבעלותה, קרי קפה הנרייטה, ולא במישרין על ידי החייבת. בהינתן האמור לעיל, בחלקו האופרטיבי של פסק הדין נאסר על החייבת או כל מי מטעמה, לעשות שימוש ייחודי בגינה..."

המבקשת הגישה ללשכת ההוצאה לפועל בקשה לביטול צו העשה, בטענה כי הצו ניתן כנגדה בטרם נתנה לה הזדמנות להגיב, ולא ניתן לה יומה בפני רשם ההוצאה לפועל. לטענת המבקשת לא הייתה צד להליכים בפני המפקח וההחלטה בדבר הפינוי משפיעה עליה באופן ישיר שכן היא המנהלת במקום עסק. לטענת המבקשת צו העשה ניתן כנגד "החייבת או מי מטעמה" וצד ג' אינו מחזיק בגינה מטעם החייבת ועל כן, אינו בא בנעליה או פועל מטעמה.

ביום 21.12.11 ניתנה החלטת הרשמת שהורתה על פירוק ופינוי רצפת דק הנמצאת ברחוב ארלוזורוב 186 תל אביב, בחצר נשוא ההליכים, וכן להסיר את כל המיטלטלין והמחוברים מהגינה:

"בהמשך להחלטתי מיום 3.12.11, וכהשלמה לה, אני נעתרת למבוקש בבקשת ב"כ הזוכה. ביצוע האמור בפסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין מיום 6.2.10 (ומפורט בהחלטתי מיום 3.12.11) ייעשה על ידי הקבלן המורשה... הפינוי נשוא פסק הדין יבוצע בין התאריכים 25.12.11 עד 4.1.12. במידה והמיטלטלין המצויים במקרקעין לא ייאספו על ידי החייבת, יהא רשאי ב"כ הזוכה ו/או קבלן מורשה מטעמו, בביצוע הליך הפינוי, תוך שימוש בכוח סביר ובמידה שאינה עולה על הנדרש".

על החלטה זו הגישה המבקשת בקשה לביטול החלטה, הרשמת דחתה בקשה זו וקבעה בהחלטתה מיום 21.12.12: "לא מצאתי טעם מנומק ומבורר כלשהו בבקשת צד ג' אשר יש בו כדי להדוף את ביצוע פסק הדין... אין לקבל התנהלות של צד לפסק הדין השוקט על שמריו ורק כאשר "חרב" ביצוע פסק הדין מונחת על צווארו, בוחר הוא לפתוח בהליכים שונים שמטרתם לעכב או למנוע את הביצוע...".

על החלטה זו הוגשה בר"ע לבית המשפט קמא בטענה כי רשמת ההוצאה לפועל פרשה באופן מוטעה את פסק דינו של המפקח, והחילה אותו על המבקשת אשר לא הייתה צד לו. לטענת המבקשת, לא ניתן לה יומה בבית המשפט וממילא היא אינה מחזיקה בגינה מטעמה של המשיבה 1, ולפיכך אינה באה, כאמור, בנעלי המשיבה 1 או פועלת מטעמה.

בית המשפט קמא דחה את בקשת רשות הערעור וקבע בהחלטתו מיום 31.1.12:

"הנני דוחה בשתי ידיים טענותיה של המבקשת לפיהן היא לא הייתה צד להליך שהתנהל בפני המפקח על רישום המקרקעין, ולפיכך לא ניתן לה יומה בבית המשפט. כפי שעולה מהמסמכים שהוגשו בפניי, המבקשת כן הייתה מעורבת במסגרת ההליכים שהתנהלו בפני המפקח, כאשר כל טענותיה הובאו בפני רשם המקרקעין באמצעות בעליה מר אורן פפולר, אשר נחקר בפני המפקח על תצהיר עדות ראשית שהוגש מטעמו... זאת ועוד ניסיונה של המבקשת לטעון כי פסק דינו של המפקח אינו מהווה מעשה בי-דין כלפיה, אף הוא אין בו ממש. העובדה שהמבקשת לא היתה באופן פורמאלי צד להליך שהתנהל בפני המפקח, אין בה כשעצמה כדי למנוע תחולתו גם עליה...".

על החלטת ביהמ"ש קמא מיום 31.1.12 הבר"ע שלפני.

טענות הצדדים

לטענת המבקשת, החלטת בית המשפט קמא עומדת בניגוד לקביעתו של בית משפט עליון בענין דומה. רשמת ההוצאה לפועל פירשה באופן מוטעה את פסק דינו של המפקח על רישום מקרקעין בקובעה כי צד ג' בא מטעם המשיבה 1 או בנעליה, ובשל כך ניתן 'צו עשה' כנגד צד ג'. הצו ניתן לטענת המבקשת, ללא ידיעתה כאשר לא הייתה צד לדיון, לא נשמעו טענותיה ולא היה לה יומה בבית המשפט.